餐饮店最好选择“底商门面”还是“购物中心”？商业地产角度分析【重庆最大的火锅底料批发市场】
2020-10-23 20:40:06
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开餐饮店看似简单，实则门道众多，其中涉及到开店选址、装修进场、经营等，其中开店选址对于餐饮店尤为重要。该选择在一线城市还是地级市？选择底商门面还是购物中心？开的位置不同、楼层不同直接影响到未来的经营成本！
餐饮店最好选择“底商门面”还是“购物中心”？商业地产角度分析
底商门面开餐饮店有何优势？
投资餐饮店核心点在于客户群体的多少，能来你店里消防的人群分布在哪些区间？例如底商门面的消费人群大多来自于小区居民，商业街和购物中心人群来自于定向消费者，与底商门面和购物中心的经营性质有关。当下餐饮点既可以开在底商区域又可以开在购物中心，只是两者有不同之处也有共同点。
底商吸引小区居民的优势在于便利，往往下楼即可到达，相比集中的商业综合体更为便捷。特别是下班后的人们由于一天的辛苦工作，难免有不想做饭的时候，又或者约上三五好友小聚一番，这时候底商的作用就发挥出来。
底商门面具备租金低的特点。由于底商门面大多是开发商售卖给了业主，业主出租简化了商管环节，门店包装、宣传、营销都交由商家自己操作，商家在装修过程中不受到商管公司等装修标志限制，可以根据自身资金条件选择装修好坏与否。开店的成本控制权直接掌握在商家手中。
一楼底商开店条件优于二楼，一般底商都在2-5层左右，底商内部通过楼梯上下楼，2层左右的底商少有电梯配备。这种情况之下，一楼做餐饮对客人用餐来说更为便捷，适合做小群体消费人群的餐饮店，当然二楼也可以用于做餐饮，只是经营的体量和消费人群也有所不同，大多适合酒楼、宴会厅等。
底商门面本身曝光率较高，商铺门头自带广告宣传效果，路过的人群能一目了然此店经营品类。当然临街门面也会有一定的等级之分，越是靠近人群集中的底商门面广告宣传越好，例如底商下面的十字路口处，小区进出口处都是优质底商门面的代表，同时底商铺子内部结构也有所区别，尽量在选择时倾向于规整铺面，一方面室内设计方便，利于厨房、洗手间、接待厅、用餐区、包房的划分；另一方面规整底商门面可以增加内部使用率，特别是柱子的规整程度直接影响到底商的使用率。
在购物中心开餐饮店的优劣势有哪些？
购物中心是商业地产升级产物，从最原始的集市发展到高端购物综合体经历了漫长过程，而购物中心兴起源于人们对高端生活品质的向往与追求，不在局限于普通的用餐环境需求，反而希望能在用餐过程体现出自己的品味，购物中心的特点在于统一性、高端性、定向性、多样性等。其中因为这些特性也伴随着优缺点的存在！
餐饮店最好选择“底商门面”还是“购物中心”？商业地产角度分析
餐饮店购物中心的优点
统一运营管理，通过专业的商管公司运营管理，实现零食、娱乐、餐饮于一体的经营模式，多样的经营业态增加了消费互通性。例如想要去购物中心买件衣服路过餐饮店会情不自禁的用一顿餐，特地去购物中心用餐时路过鞋店想必也会进去看看，无形之中拉动了购物中心消费增长。
餐饮店开设在购物中心一般位于一楼或者顶楼，一楼主要是一线连锁餐饮品牌，如肯德基、德克士、麦当劳，顶楼则集中的餐饮规划区域。很多人就有疑问:为何餐饮店要放在高楼层上面呢？其实餐饮在购物中心里面针对的是定向消费人群，可以带动中间楼层的消费，增加中间楼层的曝光率，同时因为餐饮行业必不可少具备排烟条件，排烟都是通过净化后统一处理，然后通过烟管排出。
购物中心里面的餐饮店对于装修十分讲究，本身购物中心都是一些高端品牌入驻，作为餐饮店在装修方面势必需要精心设计，通过商管公司审核之后方可装修。购物中心对装修要求严格其实是筛选的一个门槛，对于投资实力不强的商家来说，强行入驻到购物中心容易得不偿失！
购物中心的隐藏“劣势”
商铺出租合同跟商管公司签订，购物中心内的业主也会跟商管公司签订返租合同，正因为有商管公司的存在，存在租金无法支付给业主的风险，导致业主与商家产生纠纷。往往存在于商管公司运营管理不善的情况中，由于购物中心属于定向消费点，需要商管公司经常组织活动聚拢人气，活动费用通常都是从租金和运营费用中产生，一旦没有达到预期效果，商家营业额降低、利润降低时面临无法承担租金的风险。
购物中心的租金较高，往往比底商门面高出数倍。例如四线城市中底商门面的租金在80元/平方米左右，而购物中心的商铺在160元/平方米左右，餐饮的利润在20%−40%左右，此时如果商业中心的总营业额达不到底商门面的两倍都会面临亏损，租金成本对于餐饮店尤为重要，租金合同签订后就固定了自身成本支出，唯有不断增加营业额才能让店保持盈利状态！
购物中心内商家竞争较大，一个购物中心的餐饮区往往是一整层楼，少则5000平左右高则1万平左右，一个餐饮店的面积在100-1000不等，同一楼层200平方左右的餐饮店占大部分。餐饮种类较为齐全但是一个人的胃有限，基本都是在一家店吃一餐，商家之间为了吸引消费者进店用餐不乏有打折等活动，竞争之下就存在着收益高低之分，有的盈利有的亏损也就成为常态了。
从餐饮店选址来看，底商门面和购物中心各有千秋，底商门面适合做大众化餐饮，购物中心适合做特色餐饮，两者的租金成本和运营管理也有所区别:购物中心租金高于底商门面。这与购物中心花钱做活动有关！